今年2月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）中，明確了新建住宅要推廣“街區(qū)制”、原則上不再建設(shè)封閉住宅，這一做法引起了社會(huì)的廣泛討論。記者昨日從禪城區(qū)法院了解到，該院于上周五審理了《意見》出臺(tái)后首例“封閉小區(qū)”爭(zhēng)議案，禪城區(qū)東海國(guó)際花園的業(yè)委會(huì)要在小區(qū)主要路口建道閘整頓小區(qū)停車亂狀，但部分商鋪業(yè)主則抗議此舉會(huì)影響商鋪價(jià)值。商鋪業(yè)主認(rèn)為，業(yè)委會(huì)不能建封閉小區(qū)，而業(yè)委會(huì)則堅(jiān)稱自己攔車不攔人，并沒(méi)有將小區(qū)封閉。案件將擇日繼續(xù)開庭。
糾紛緣起：小區(qū)內(nèi)道路該不該開放？
禪城區(qū)佛山大道北38號(hào)東海國(guó)際花園，與其他小區(qū)在規(guī)劃上存在一些差異。在東海國(guó)際花園內(nèi)，有五個(gè)相互獨(dú)立的區(qū)間。每個(gè)區(qū)間均在裙樓上面建有若干棟塔樓，里面有獨(dú)立的花園及地下停車位。五個(gè)區(qū)間都是封閉獨(dú)立的，業(yè)主手上的業(yè)主卡也只有進(jìn)入自己區(qū)間的權(quán)限。五個(gè)區(qū)間之間是東海國(guó)際花園全體小區(qū)業(yè)主共有的道路，道路兩旁還有大量的商鋪。據(jù)了解，東海國(guó)際花園的住戶有3050戶，商戶有450戶。
由于東海國(guó)際花園商鋪規(guī)劃之初就被定位為“五金商貿(mào)圈”，開發(fā)商從2013年前后就對(duì)外以“五金街”的名義招商，至今小區(qū)內(nèi)仍有為數(shù)不少的五金鋪。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，五金鋪店主要集中在東海國(guó)際花園北面的商鋪。
與五個(gè)區(qū)間的獨(dú)立封閉不一樣，五金街之間的道路是對(duì)外開放的，運(yùn)載五金的貨車等外來(lái)車輛都可從佛山大道的多個(gè)入口進(jìn)入小區(qū)。這些道路是否應(yīng)該完全對(duì)外開放是這次租戶與業(yè)委會(huì)、物管公司發(fā)生糾紛的緣起。
住宅業(yè)主：安裝道閘為改善小區(qū)內(nèi)亂停車
去年6月，東海國(guó)際花園的業(yè)委會(huì)正式提出了“對(duì)小區(qū)地面停車畫線、道閘安裝規(guī)范管理”及“按不高于政府標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定在本小區(qū)實(shí)行車輛收費(fèi)管理”兩項(xiàng)投票表決，投票持續(xù)了一個(gè)半月。投票結(jié)果在去年8月5日召開的第二次業(yè)主大會(huì)上表決通過(guò)。
根據(jù)該表決，業(yè)委會(huì)于今年1月22日作出了《關(guān)于在小區(qū)內(nèi)實(shí)施車輛畫線及車輛道閘安裝方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》）。東海國(guó)際花園的物管處將對(duì)現(xiàn)有的467個(gè)露天車位進(jìn)行重新劃分，充分利用現(xiàn)有空間并增加448個(gè)地面車位，同時(shí)在東海國(guó)際花園的主要出入口安裝多個(gè)道閘，以限制外來(lái)車輛的進(jìn)出。
住宅業(yè)主吳先生表示，雖然東海國(guó)際現(xiàn)在的露天車位只有400多個(gè)，但是每天地面實(shí)際停放的車輛則多達(dá)1600多輛，嚴(yán)重超過(guò)了小區(qū)停車的正常負(fù)荷。“雖然物管方面曾經(jīng)嘗試過(guò)對(duì)亂停放的車輛進(jìn)行鎖車處理，但畢竟物管沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，車主一鬧他們也只好解鎖放行?！彼?，業(yè)委會(huì)想通過(guò)這個(gè)表決盡可能增加小區(qū)內(nèi)的露天車位，還可通過(guò)識(shí)別系統(tǒng)，禁止非業(yè)主的車輛晚上停放在小區(qū)內(nèi)；一旦東海國(guó)際花園里的車輛超過(guò)上限時(shí)，也可以限制小車出入。
商鋪業(yè)主：安裝道閘將貶損商鋪價(jià)值
今年7月，道閘開建，小區(qū)里的部分商戶立馬提出了反對(duì)意見。其中五名商鋪的業(yè)主，還將東海國(guó)際花園的業(yè)委會(huì)以及物管公司告上了法庭，要求法院撤銷業(yè)委會(huì)于2015年作出的業(yè)主大會(huì)決定及今年作出的《方案》，物管公司停止執(zhí)行該決定及《方案》，兩被告承擔(dān)訴訟費(fèi)。這場(chǎng)官司，讓已經(jīng)起了石墩的道閘工程停止了施工，重劃車位的方案也中止執(zhí)行。
商鋪業(yè)主認(rèn)為，東海國(guó)際花園目前仍屬于開放式小區(qū)，如果業(yè)委會(huì)和物管公司封閉該小區(qū)僅設(shè)置幾個(gè)出入口，將造成項(xiàng)目業(yè)主出入不便，增加項(xiàng)目管理、維護(hù)成本，且對(duì)第三方進(jìn)出造成障礙，也使第三方難以直觀察覺(jué)項(xiàng)目?jī)?nèi)有商鋪經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)重影響商鋪的經(jīng)營(yíng)使用，大大降低商鋪的經(jīng)商價(jià)值。
焦點(diǎn)
1.表決程序是否合法？
作為原告的五名商鋪業(yè)主表示，小區(qū)的通道作為公用設(shè)施，屬于業(yè)主享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)的共用部分范疇。依照相關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立道閘等方案應(yīng)經(jīng)占總?cè)藬?shù)三分之二以上且專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主同意方可決定和實(shí)施。但是，包括五原告在內(nèi)的450戶首層商鋪業(yè)主均沒(méi)有參與業(yè)委會(huì)召開的業(yè)主大會(huì)，業(yè)委會(huì)在制定該方案時(shí)也并未征詢小區(qū)內(nèi)首層商鋪業(yè)主的意見，業(yè)委會(huì)甚至還一直拒絕向原告提供相關(guān)的表決情況以及決定文件。
業(yè)委會(huì)否認(rèn)稱，業(yè)主大會(huì)每個(gè)環(huán)節(jié)均有公示，商鋪業(yè)主均有同步參加公示及投票環(huán)節(jié)。按照投票結(jié)果，共有70.97%的業(yè)主投贊成票，，已超過(guò)全體業(yè)主人數(shù)的三分之二。
2.是否可劃為封閉小區(qū)？
五名商鋪業(yè)主表示，根據(jù)國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，業(yè)委會(huì)要將原本規(guī)劃為開放的小區(qū)進(jìn)行封閉化并安裝出入道閘，明顯與國(guó)家的政策相違背。
對(duì)此，業(yè)委會(huì)方面則否認(rèn)道閘工程是要將小區(qū)“封閉”。他們稱，道閘及劃線工程只設(shè)置了車輛進(jìn)出的道閘及停車劃線，根本沒(méi)有增設(shè)圍墻，行人可以自由進(jìn)出，而車輛在說(shuō)明其進(jìn)入小區(qū)的意圖，在限定的時(shí)間內(nèi)亦可進(jìn)入小區(qū)。
“所謂封閉小區(qū)，行人必須通過(guò)刷卡或者登記的方式進(jìn)入，可是我們沒(méi)有這樣做。”業(yè)委會(huì)的一名代表在庭后告訴記者。
