由于中國城市地下空間產權立法的缺失，因地下車位產權引發(fā)的糾紛不斷，各方利益沖突下形成的社會不穩(wěn)定因素有激化之勢。本報所述張家港案例可謂此類紛爭的縮影。
本報記者 苗野 北京報道
素有張家港市中心第一巔峰豪宅之稱的王府名邸小區(qū)，位處江蘇省張家港市CBD黃金地段，依托8幢港城至尊豪宅、24層高空頂端視野和16套華貴復式空中別墅，開盤后以“傲然地標、萬眾矚目”自居。項目推出伊始，就被冠以“名邸八最”：張家港市最人性化的建筑設計、張家港市最陽光燦爛的住宅以及張家港市最前衛(wèi)的社區(qū)配套等等，也正是這“八最”中的“一最”，張家港市最大的地下停車場引發(fā)了2009年1月1日，王府名邸小區(qū)的群體性上訪事件。
當日，該小區(qū)內1幢到8幢的業(yè)主們在各自窗口拉出橫幅，分別有“蘇州人防車位7萬，張家港20萬”、“車位收費20萬只開企業(yè)收據”等等標語。以此行為向外界宣告，王府名邸地下車位系人防工程，開發(fā)商卻以每個車位20萬元左右的價格賣給了小區(qū)業(yè)主，有的只是企業(yè)的收據，既沒有產權證，也沒有不動產銷售發(fā)票。
紛爭直到本月仍未平息。
車位費單價四倍于房價
2006年1月24日，沈先生以每平方米5478元購買了一套張家港市新城置業(yè)有限公司（下稱新城置業(yè)）開發(fā)的王府名邸小區(qū)的住宅之后，新城置業(yè)告之小區(qū)內所有的車位都可以賣給業(yè)主?？紤]到王府名邸處于張家港市沙洲路步行街中段，是市里最繁華的商業(yè)區(qū)，沈先生擔心日后停車位緊張，購房當日又花19.8萬買了一個地下車位，并收到了新城置業(yè)開出的收據。
“當初房子我是5000多元/平方米買的，車位卻是2萬元/平方米買的，而且買的還是小區(qū)配建的人防工程，也是小區(qū)配套公共設施中的車位?！半m然兩年前沈先生就知道了自己很冤，但被問及有關車位的事情，他依舊很氣憤。
在王府名邸小區(qū)，眾多業(yè)主的境況跟沈先生相似。2004年7月16日，錢先生以每平方米6470元買了王府名邸小區(qū)的房子之后，又在沈先生買車位的同一天花21.8萬元買了一個車位。
就這樣，小區(qū)內大約100多位業(yè)主都領到了當時惟一一張可以證明自己已購買地下車位的收據?！靶鲁侵脴I(yè)遲遲沒有和我們簽訂正式有效的車位轉讓合同，也沒有給我們開具不動產銷售發(fā)票，這讓人很不踏實，總覺得這里面存在"貓膩兒"。”錢先生告訴本報記者。
但真正使業(yè)主和開發(fā)商完全對立的是兩年后的一件事。2007年新城置業(yè)針對小區(qū)車位又給業(yè)主們發(fā)了一張帶有“張防權證字”字樣的“人民防空工程平時使用權證”，再次加深了業(yè)主們的疑慮，地下車位到底有沒有合法身份？于是業(yè)主們紛紛采取行動展開對小區(qū)地下車位的調查，最后發(fā)現小區(qū)的地下車位既是王府名邸配建的人防工程，同時又是小區(qū)配套公共設施中的車位。新城置業(yè)并不具備所有權，無法辦理相關權證，也不能開具發(fā)票，更無權銷售和處置。得知這一消息，業(yè)主們的第一反應便是自己被開發(fā)商騙了。
沈先生說：“我的錢是辛辛苦苦賺來的，20多萬塊就買了一個使用權，這跟"打水漂"有什么區(qū)別？當初預訂車位的時候，強制我們每個車位交10萬元的定金，主動權都在開發(fā)商那里?！?/p>
業(yè)主們多次與新城置業(yè)交涉車位的事情，得到的回答是所有手續(xù)都是合法的，車位的所有權毫無爭議地屬于開發(fā)商，售價依據了張家港市物價局的批文。
之后，業(yè)主們和開發(fā)商針對小區(qū)車位的糾紛再也沒有中斷過。直到2008年底再次升級。2008年12月13日，新城置業(yè)所屬的新城物業(yè)管理有限公司以新城物業(yè)王府廣場項目處的名義，在王府名邸小區(qū)內張貼了一份通知稱，王府名邸地下室停車場道閘系統(tǒng)即將啟用，屆時將對臨時停車執(zhí)行2元/小時的收費標準。請王府名邸未購買車位或未辦理租賃手續(xù)的業(yè)主，到新城置業(yè)營銷部辦理手續(xù)。“臨時停車每小時收2元，意味著沒有買車位的業(yè)主在自己家門口停一晚就要交20多塊錢。在該通知之前，停車場執(zhí)行的收費標準是由物價部門核定的按每次收費4元/輛，這與物業(yè)和小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的業(yè)主公約是一致的，但這次提價物業(yè)方面既沒有和業(yè)主委員會溝通，也沒有得到物價部門批準?！毙^(qū)的另一位業(yè)主表示。
想到開發(fā)商此前的種種做法，業(yè)主們越想越惱火，越想越覺得這是個圈套。多次爭議無果后，業(yè)主們便采取了拉橫幅、在宣傳欄貼“大字報”等維權行動。這么一番爭執(zhí)，開發(fā)商適當地做了妥協，將業(yè)主車位的年租金從6000多元降到了3600元，社會車輛4800元。但臨時停車依然執(zhí)行2元/小時的收費標準。
“現在損失最大的就是買了車位的業(yè)主，就算年租金按3600計算，那20多萬元能租上很多年呢?！卞X先生說。經過幾番商討，小區(qū)業(yè)主們愿意出面討回車位費的多達40多名。于是業(yè)主們一紙訴狀將新城置業(yè)告上了法庭。
“二賣”之謎
2009年6月，業(yè)主們委托有維權斗士之稱的王海和江蘇尚韜律師事務所的顧海嘯律師作為代理人，向張家港市人民法院遞交了訴狀，狀告開發(fā)商新城置業(yè)，要求其返還業(yè)主們的車位費和利息損失。訴訟焦點集中在人防工程建設成本是否已分攤到購房款中，開發(fā)商是否有“二次出售”之嫌？一個車位售價20萬元的依據是什么？張家港市首創(chuàng)的人防工程使用權證是否有法律依據？
在這份民事訴狀中，本報記者看到了多條舉證新城置業(yè)無權處置王府名邸小區(qū)車位的理由。人防車庫作為小區(qū)惟一的車庫，屬于規(guī)劃規(guī)定的強制配建車庫，也屬于小區(qū)的配套設施。該停車位利用業(yè)主房屋的地基、房屋所占土地建造，業(yè)主在取得房屋土地使用權后，有關地下人防工程的建設、使用和受益權利也已一并轉移給了業(yè)主。作為公共配套規(guī)劃建設的地下人防工程的建設成本，已經包括在業(yè)主支付的購房款中。新城置業(yè)不是地下人防工程的產權人，無權銷售人防車位。人防辦無權認定開發(fā)商為建筑物的投資主體，無權許可開發(fā)商銷售人防車位，也無權在房屋銷售給業(yè)主后，繼續(xù)頒發(fā)《人防工程平時使用權證》。
而新城置業(yè)的委托代理人、江蘇國瑞律師事務所張培榮律師在接受本報記者采訪時表示，本案爭論的焦點就是人防工程的建安成本是否計入地面商品房的成本，如果計入，使用權歸全體業(yè)主。如果未計入，使用權歸開發(fā)商。根據張價房認（2004）第10號《關于王府名邸住宅樓成本價格認證結論書》及商品房價格成本認證明細表及《關于王府名邸商住樓成本認證的說明》，明確指出本案所涉及的人防車位的建筑成本未分攤到地面商品房的建筑成本中，所以使用權歸開發(fā)商。依據《人防法》的規(guī)定，本著“誰投資、誰使用、誰收益”的原則，人防工程使用權可以轉讓。
